Le portage salarial immobilier :

A mi-chemin entre l’indépendance et le salariat, le portage salarial immobilier est une forme d’emploi dynamique qui permet à des négociateurs immobiliers de transformer les commissions obtenues suite à des transactions effectuées en salaires nets. Ces derniers deviennent ainsi salariés d’une société de portage et bénéficient à ce titre de l’ensemble des avantages liés au salariat. Mais le portage salarial immobilier offre également aux agences immobilières l’opportunité d’éviter les contraintes administratives et financières inhérentes au recrutement de personnel à temps plein. Il faut toutefois savoir que malgré les nombreux avantages du portage salarial, ces agences peuvent être exposées à des risques juridiques qu’il convient de prendre en considération.

Qu'est ce que le portage salarial ?

Apparu en France dans les années 80, le portage salarial est une forme d’emploi moderne &dynamique qui permet à des professionnels autonomes de travailler à leur propre rythme et sans contraintes tout en bénéficiant de la protection sociale du salariat. Ce dispositif met ainsi en relation trois acteurs bien distincts : un salarié « porté », une société de portage et un client.

Responsables de leur prospection commerciale, les experts « portés » sont libres de gérer leur planning et leur clientèle à leur guise. Ils effectuent par conséquent leurs missions en toute autonomie et sans aucune contrainte supplémentaire sachant que la société de portage prend en charge la gestion administrative, financière et juridique de l’activité. Après avoir facturé les clients, celle-ci reverse au salarié « porté » les honoraires correspondant aux diverses missions effectuées sous forme de salaire, déductions faites des différentes charges sociales et des frais de gestion.

L’ordonnance n° 2015-380 relative au portage salarial : de nouvelles dispositions

Depuis le 02 avril 2015, le portage salarial fait l’objet d’une nouvelle ordonnance visant à mieux encadrer le dispositif en sécurisant le statut de salarié « porté », élargissant les profils concernés, fixant une rémunération minimale et déterminant les différents types de contrats possibles :

  • Un régime élargi : Tous les salariés sont dorénavant concernés à condition toutefois de justifier d’une expertise leur permettant de trouver eux-mêmes leurs clients et d’établir les différentes conditions d’exécution relatives à leurs prestations.
  • Les différents types de contrat : Ils peuvent être conclus pour une durée déterminée(CDD) ou indéterminée (CDI).
  • Garantie financière : Les sociétés de portage doivent fournir une garantie au minimum égale à 8 % de la masse salariale de 2015, sans toutefoiss’avérer inférieure à 57 924 €.
  • Obligations de la société de portage : Celle-ci doit uniquement effectuer ce type d'activité et a l’obligation d’accompagner et de former les salariés « portés ». Elle doit par ailleurs effectuer une déclaration préalable d'activité.
  • Commission : Le professionnel « porté » doit percevoir une commission d'apporteur d'affaires de 5 % versée par la société de portage.
  • Rupture du contrat de prestation de services entre l’entreprise de portage et l'entreprise cliente : Celle-ci n'entraîne nullement la rupture du contrat de travail entre le salarié « porté » et la société de portage.

Les avantages du portage salarial pour les agences immobilières et les négociateurs « portés »

Le portage salarial immobilier concerne essentiellement lesventes de biens immobiliers bâtis et/ou fonciers. Pour éviter le recrutement d’employés à temps plein, les agences immobilières préfèrent désormais se tourner vers des négociateurs ayant un statut d'agent commercial. Malheureusement, cette option ne convient guère aux agents immobiliers indépendants qui préfèrent bénéficier d’un statut sécurisant.

Le portage salarial immobilier apparaît ainsi comme une alternative intéressante, et ce tant pour les négociateurs que les agences. En effet, aucun contrat de travail ne les lie puisque le négociateur « porté » est salarié de la société de portage et non de l’agence immobilière. Il ne suffit donc pour cette dernière que de signer un contrat de prestation de service avec la société de portage afin de pouvoir bénéficier des services du négociateur « porté ».

Les avantages du portage salarial sont par ailleurs nombreux pour les agences immobilières en quête de flexibilité et d’expertise :

  • Avantages juridiques : Absence d’un contrat de travail. Pas d’application du Code du Travail ou de la convention collective.
  • Coûts maîtrisés : Pas de salaires réguliers à verser chaque mois, pas de charges sociales à payer, pas de taxes sur salaire, de congés payés ou d’indemnités de rupture de contrat de travail.

Ils sont aussi nombreux pour les négociateurs « portés » :

  • Perspective de développement : Possibilité pour vous d'augmenter votre chiffre d'affaires sans la nécessité d'investir.
  • Avantages juridiques : Contrat de travail et application du Code du Travail ainsi que de la convention collective.
  • Avantages financiers : Salaire mensuel correspondant aux honoraires perçus, rémunération minimale garantie, commission d’apporteur d’affaires.
  • Avantages sociaux : Protection sociale liée au salariat (allocations chômage, indemnités maladie, retraite, prévoyance, etc.)
  • Flexibilité et absence de contraintes : Emploi du temps et clientèle gérés en toute autonomie ; gestion administrative, financière et juridique assumée par la société de portage.

Les limites du portage salarial immobilier : ce qu’il faut savoir

Pour opérer en toute légalité et pouvoir vendre un bien immobilier conformément aux exigences imposées par la loi, il est obligatoire d’être titulaire d’une carte professionnelle d'agent immobilier délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie. En ce qui concerne les salariés, ceux-ci doivent détenir une attestation de capacité de prendre des mandats de vente délivrée par un employeur titulaire de la carte précédemment citée.

Si des transactions immobilières sont effectuées sans ces pièces justificatives, la vente effectuée peut être annulée et des poursuites judiciaires peuvent être entamées. En termes de législation, il faut savoir que le négociateur opérant pour le cadre d’une agence sans être lié à celle-ci par un contrat de travail doit obligatoirement avoir le statut d'agent commercial.

Les agences immobilières qui optent pour le portage salarial le font en général dans le cadre habituel de leur activité et disposent donc des pièces justificatives obligatoires. Elles détiennent de plus les mandats de vente, ce qui signifie en conséquence que la clientèle leur appartient. Mais, si dans le cadre du portage salarial, lemandataire immobilier « porté » apporte sa propre clientèle à l'agence immobilière (le client), il faut donc qu’il ait le statut d'agent commercial et non celui de salarié « porté », ce qui peut alors s’avérer problématique.

En définitive, avant de conclure toute transaction, il est important que l'acheteur du bien immobilier mis en vente soit informé des différentes implications juridiques liées au dispositif de portage salarial, et ce notamment en ce qui concerne l’apport de mandats par le négociateur « porté ». En effet, l’acheteur est certes client de l'agence immobilière mais, dans le cadre du portage salarial, celle-ci est elle-même liée à la société de portage par un contrat de prestations de services. Pour éviter toute confusion, il convient donc d’aborder avec précision tous les tenants et les aboutissants qui découlent de cette situation.